13.01.2020 – Il conduttore deve sempre verificare l’effettiva proprietà del bene oggetto di locazione in capo al locatore, anche attraverso l’esecuzione di visure ipotecarie

Questo principio, che emerge dall’ordinanza in data 4.12.2019 del Tribunale di Vicenza merita attenzione perché scaturisce da un caso concreto molto particolare ed al contempo apre ad importanti riflessioni.

Il caso, infatti, trae origine da un contratto di locazione che vedeva, come parte locatrice, l’erede testamentario di un uomo, che era deceduto senza eredi legittimari, ma lasciando degli eredi legittimi; il presunto erede e/o erede apparente, dunque, accettata l’eredità, contraeva con un terzo un contratto di locazione avente ad oggetto uno dei beni immobili oggetto del compendio ereditario. Il Contratto, quindi, proseguiva serenamente per qualche anno. Il conduttore veniva poi a sapere che il testamento era stato impugnato dagli eredi legittimi, i quali avevano vinto in primo grado e poi anche in secondo grado: tant’è che gli eredi legittimi agivano con lo sloggio contro il conduttore, il quale proponeva opposizione ex art. 615 c.p.c.

A questo punto, la domanda che si pone – e che si è concretamente portata all’attenzione del Tribunale di Vicenza –  afferisce all’opponibilità del contratto di locazione agli eredi reali, proprietari del bene oggetto di locazione.

Il Tribunale di Vicenza ritiene che detto contratto non sia opponibile, in quanto il conduttore avrebbe dovuto verificare la proprietà effettiva del bene in capo al suo locatore; in particolare, secondo il giudice, il conduttore avrebbe dovuto eseguire delle visure, sia catastali che ipotecarie, giacché, se le avesse svolte, avrebbe scoperto che, nel momento in cui egli sottoscriveva il contratto di locazione, gli eredi impugnanti avevano provveduto a trascrivere la domanda giudiziale avente ad oggetto la nullità del predetto testamento.

In altre parole, secondo il Tribunale di Vicenza è onere di ogni conduttore, per poter essere ritenuto in buona fede anche sotto il profilo di cui all’art. 533 c.c., eseguire sia una visura catastale sia una visura ipotecaria, al fine di verificare la piena legittimazione a contrarre di chi si presenti come promittente locatore.

E’ evidente che un tale onere difficilmente sarà verificabile dai privati personalmente e sarà difficilmente  realizzabile in tutti quei casi nei quali un contratto di locazione venga sottoscritto senza la presenza, da una o dall’altra parte, di un intermediario professionale; in casi come questi, ad avviso di chi scrive, una pronuncia come questa rischia di danneggiare un conduttore che incappi in ipotesi di truffa, soprattutto nei casi di locazione temporanea (come molti casi di cronaca ultimamente hanno rilevato).

Viceversa, qualora vi sia un intermediario professionale (in genere un’agenzia immobiliare)  diventerà onere di quest’ultimo verificare tale profilo, rendendosene responsabile verso il conduttore a titolo di responsabilità professionale.

La tesi, onestamente, lascia perplessi; ci pare che il concetto di buona fede – che in verità assume una rilevanza pregnante nel nostro codice civile, non solo assurgendo a criterio oggettivo di interpretazione dell’assetto contrattuale (art. 1366 c.c.) ma anche permeando la fase precontrattuale di formazione del contratto (1337 c.c.) ed il comportamento attuativo (art. 1375 c.c..)  quale canone interpretativo ed in stretta correlazione con la clausola di correttezza di cui all’art. 1175 c.c. – venga in questo modo molto svilito, a tutto favore di un comportamento del locatore, che facilmente potrà trarne vantaggio sia in sede di conclusione del contratto sia in vigenza del medesimo.

 

13.01.2020

 Simona Siotto

Avvocato Cassazionista